Договор купли продажи квартиры в новостройке образец

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли-продажи квартиры

№ 121-ДКП-2018

г. Москва десятого декабря две тысячи восемнадцатого года

Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Продавец», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и

гражданин Российской Федерации Васильев Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора
   1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность 1-комнатную квартиру, расположенную в Секции 1 на 2 этаже, общей проектной площадью 36 квадратных метров (далее по тексту – Квартира). Кадастровый номер Квартиры ___________________.
   2. Квартира принадлежит Продавцу на основании: ______________________________________, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о государственной регистрации права собственности № _______________ от ___________2018 года.
   3. Продавец гарантирует Покупателю, что Квартира находится в собственности Продавца, не является предметом залога, аренды, не находится под арестом, отсутствуют требования третьих лиц, иные обременения и ограничения в отношении Квартиры.
   4. Покупатель осмотрел Квартиру, осведомлен о ее техническом состоянии и качественных характеристиках. Квартира полностью удовлетворяет требованиям Покупателя, не имеет каких-либо ограничений и недостатков, препятствующих её использованию по назначению, соответствует условиям настоящего Договора.
2. Цена Квартиры и порядок расчетов Сторон
   1. Цена Квартиры составляет 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
   2. Оплата цены Квартиры осуществляется Покупателем единовременно в срок до 01 февраля 2019 года (включительно).
   3. Днем оплаты является день поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.
3. Регистрация права собственности Покупателя на Квартиру
   1. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в установленном законом порядке.
   2. Расходы, связанные с регистрацией права собственности на Квартиру, несет Покупатель.
   3. В течение 10 (десяти) рабочих дней со дня оплаты Покупателем Цены квартиры Покупатель и Продавец обязуются совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю, в том числе, совместно подать в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о регистрации и все иные необходимые документы.
4. Передача Квартиры
   1. Продавец обязуется передать Квартиру Покупателю по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) рабочих дней со момента получения из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии документов, подтверждающих регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру. Покупатель обязуется принять Квартиру по акту приема-передачи в указанный в настоящем пункте срок.
   2. Покупатель обязуется оплачивать все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, а также нести расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом и эксплуатацией дома, пропорционально занимаемой площади, в том числе установленные ТСЖ и/или обслуживающей организацией с даты подписания акта приема-передачи.
5. Ответственность сторон и разрешение споров.
   1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
   2. В случае уклонения Покупателя от оплаты Цены квартиры в установленный пунктом 2.2. Договора срок, Продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Покупателю письменного уведомления. Договор считается расторгнутым с момента получения Покупателем такого уведомления. При этом Покупатель должен возместить Продавцу причиненные последнему убытки, вызванные уклонением от оплаты Цены квартиры.
   3. Все споры, которые могут возникнуть в связи с исполнением настоящего Договора, Стороны будут стремиться решать путем переговоров. В случае недостижения согласия Стороны обратятся за разрешением спора в суд в порядке, установленном действующим законодательством.
6. Прочие условия
   1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору могут быть заключены только в письменной форме и подписываются надлежаще уполномоченными представителями Сторон.
   2. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по нему.
   3. Настоящий Договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу — по одному экземпляру для Продавца и Покупателя, и один экземпляр — для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
7. Адреса, реквизиты и подписи сторон

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Договор купли-продажи квартиры в новостройке

Содержание статьи:

Договор купли-продажи

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи. Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

• Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
• Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

• Правоспособностью.
• Достаточными финансовыми активами.
• Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

• Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
• Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
• Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

• Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
• Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
• Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
• Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
• Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
• Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
• Расчет стоимости на основании обмера.
• Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
• Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
3. Строение проходит государственную комиссию.
4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

• Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
• Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
• Документы на право пользования землей од застройку.
• Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке].
• Договор участия в доле.
• Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
• Передаточный акт.
• Акт о государственной приемке на официальном бланке.
• Технический паспорт.
• Акт о передаче денежных средств.
• Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства. Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

• Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
• Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
• Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
• Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214. Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

• Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
• Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
• Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
• Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Договор купли-продажи новой квартиры с застройщиком в новостройке: скачать образец договора купли квартиры с застройщиком

Одна из распространенных сделок в операциях с недвижимым имуществом договор купли-продажи квартиры в новостройке, образец которого можно составить на нашем конструкторе, в соответствии с последними законодательными актами РФ. Этот документ регулирует взаимоотношения сторон сделки. Согласно нему продавец (застройщик) передает квартиру в собственность покупателю. Такие сделки необходимо осуществлять после введения дома в эксплуатацию и особо обращать внимание на содержание договора.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Многие застройщики предпочитают составлять предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке вместо документа в рамках ФЗ №214, регламентирующего долевое участие покупателя. Стоит ли его заключать? Согласно этого документа в соответствии со статьей 429 ГК РФ стороны принимают обязательства заключить в дальнейшем договор передачи построенной квартиры. Такой документ не представляет собой покупку недвижимости, а лишь регламентирует согласно указанных в нем положений условия будущей продажи.

Риски при оформлении договора купли-продажи новой квартиры с застройщиком

Заключая предварительный договор, покупатель не получает права собственности на недвижимое имущество. А документ не регистрируется в госорганах, учитывающих переход права собственности на недвижимость. Такой договор купли-продажи квартиры с застройщиком может быть признан в суде не имеющим силу. Так как законодательство РФ предусматривает специальные требования их составления. В них необходимо наиболее полно указать параметры предмета сделки. Но ведь точное местонахождение не введенного в эксплуатацию дома, точные размеры не построенных жилых помещений определить невозможно.

В связи с единственно возможным в большинстве случаев приобретением квартиры в новострое посредством заключения только предварительного договора необходимо обеспечить защиту прав покупателя на будущую недвижимость. Для этого необходимо в нем отразить максимально все условия, которые будут отражены в конечном документе сделки. При составлении договора купли-продажи образца 2016 года на нашем конструкторе наиболее полно внесите все параметры сделки. И хотя документ предварительный, основной договор будет заключаться на его основании. Чем конкретней и полно будут указаны условия, тем больше шансов купить квартиру, соответствующую вашим требованиях.

Что необходимо еще отразить в договоре купли-продажи квартиры с застройщиком в новострое?

Предлагаемый застройщиком предварительный договор купли квартиры без гарантии прав покупателя можно оспаривать. Потребуйте учесть в нем ваши пожелания. Укажите параметры квартиры: площадь, расположение (этаж, подъезд, место на лестничной площадке), отделка квартиры, наличие лоджии, балкона, перегородок и т.п.

Отметьте, какие должны быть обустроены коммуникации (вентиляция, электропроводка, системы трубопроводов, другое). Четко отразите в договоре купли новой квартиры стоимость недвижимости, с оговоркой ее окончательности и неизменности.

Сроки заключения основного соглашения должны прописываться в предварительном договоре. При их отсутствии по закону устанавливается, что основной договор заключается не позднее года после подписания предварительного документа. Необходимо отметить ответственность застройщика в случае не передачи квартиры в установленные сроки.

Итак, воспользуйтесь конструктором договоров прямо сейчас — составьте документ под свою ситуацию.

Вы можете перейти на следующие варианты договора купли-продажи — образцы заполнения представлены конструктором и уже заполнены в соответствии с типом выбранного договора:

Все разновидности договоров купли-продажи которые можно подготовить на конструкторе, смотрите в разделе Договоры купли-продажи >>.

Как правильно составить договор при заключении сделки купли-продажи квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, предполагает обязательное заключение договора купли-продажи. Данный договор заключается только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию, в противном случае речь может идти только о подписании договора долевого участия или инвестиционного договора.

Договор купли-продажи – это юридически значимая сделка, которая предполагает переход права собственности от продавца к покупателю и передачу денег за квартиру покупателем бывшему собственнику.

Правила составления договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости содержит определенные основные и дополнительные последствия, которые происходят в результате заключения сделки. После того, как обе стороны подписали договор купли-продажи, он считается заключенным, и продавец, и покупатель обязаны соблюдать его условия.

Договор служит правовым основанием для перехода прав собственности на квартиру от продавца к покупателю, хотя требование о госрегистрации самого документа в Росреестре отменено с 2013 года. По сути две процедуры (регистрация договора и перехода прав) объединили. После их прохождения на руки продавцу и покупателю передается по одному экземпляру договора с печатью Росреестра.

Договор купли-продажи заключается с учетом требований Гражданского кодекса ст.549-558. В договоре участвуют две стороны: продавец недвижимости и ее покупатель.

В качестве продавца может выступать:

• застройщик в статусе юридического лица;
• физическое лицо, которое ранее приобрело права требования или квартиру у застройщика, но по каким-то причинам решило продать недвижимость.

В качестве покупателя может выступать любое дееспособное и правоспособное лицо, которое располагает необходимыми средствами для покупки квартиры.

Покупка квартиры в новостройке у застройщика имеет некоторые преимущества: такую сделку не смогут признать недействительной из-за психического состояния собственника.

Законодательство допускает возможность заключения договора купли-продажи в двух вариантах:

• в нотариальной форме;
• в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение договора является обязательным, только если продается доля в квартире либо участвуют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане.

Участие нотариуса позволяет избежать многих проблем при заключении договора купли-продажи. В частности, он подтвердит дееспособность сторон, то, что они подписывают договор по своему желанию, на них не оказывается давление и то, что они осознают правовые последствия сделки и переход права собственности в пользу покупателя. В результате снижаются риски признания договора недействительным в судебном порядке.

Плюсом нотариальной формы является также то, что такие договоры проходят процедуру госрегистрации в ускоренном порядке. У нотариуса можно воспользоваться его депозитом для проведения безопасных расчетов. При этом за нотариальные услуги предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости.

Договор, заключенный в простой письменной форме – наиболее распространенный вариант, но он требует как можно более полноценного и правильного отображения условий сделки. Ведь в случае нарушения интересов одной из сторон суд будет опираться в решении спорных ситуаций на положения договора.

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке можно скачать по ссылке.

Стороны могут взять за основу типовой шаблон договора и дополнить его важными, на их взгляд, условиями. В частности, в какие сроки необходимо погасить задолженность по коммунальным услугам и снять членов семьи продавца с регистрационного учета, хотя подобные проблемы в новостройках обычно исключены. В любом случае каждый договор купли-продажи стоит готовить в индивидуальном порядке.

Структура договора купли-продажи квартиры в новостройке

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу (считался заключенным), должно соблюдаться три основных условия:

• он должен иметь письменную форму;
• быть подписанным обеими сторонами;
• содержать существенные условия.

Остановимся на последнем пункте более подробно. Под существенными условиями договора купли-продажи квартиры в новостройке понимаются те, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

В их числе такие его положения, как:

1. Наименование документа («Договор купли продажи»).
2. Дата и место его подписания (город или поселок).
3. Стороны договора с обязательным указанием их ФИО и паспортных данных. Если квартира покупается у застройщика, то прописываются его юридический и фактический адреса, реквизиты (ИНН/КПП) и реквизиты документа, служащего основанием для подписи договора (устав, доверенность и пр.).
4. Предмет договора: в данном случае это квартира и ее характеристики, позволяющие ее однозначно идентифицировать (кадастровый номер, адрес, этаж, количество комнат, площадь). Квартира на момент заключения сделки должна пройти процедуру приемки комиссией, не должна принадлежать третьему лицу и быть предметом двойной продажи. В новостройках также указывается тип отделки квартиры: под чистовую или черновую отделку.
5. Сущность договора: продажа квартиры (переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе).
6. Цена договора – определенная денежная сумма, которая уплачивается покупателем за квартиру (это договорная цена, она отличается от кадастровой стоимости и определяется по соглашению сторон). Цена договора должна быть фиксированной и не может пересматриваться в одностороннем порядке, что обезопасит покупателя от необоснованного пересмотра стоимости продавцом.
7. Перечень проживающих в квартире лиц и их права после завершения сделки (в частности, указание на сроки, в течение которых зарегистрированные лица должны освободить квартиру).
8. Обязательно указание на наличие обременений, если таковые введены по отношению к недвижимости.

Помимо указанных существенных условий, которые являются обязательными, в договоре купли-продажи прописываются и дополнительные пункты. Их состав различается в зависимости от специфики сделки. Несмотря на то, что они не являются обязательными, их юридическая сила не уступает основным положениям договора.

В договоре купли-продажи квартиры в новостройке можно дополнительно прописать:

1. Порядок расчетов за квартиру. В частности, когда будет произведена оплата: до или после госрегистрации; каким образом будут передаваться деньги: наличными, по безналичному расчету, через банковскую ячейку или аккредитив, либо нотариальный депозит.
2. Этапы расчетов: наличие предоплаты в виде аванса или задатка, их величина; величина окончательного платежа от покупателя.
3. Рассрочка платежа (если такая предоставляется продавцом) и график платежей.
4. Порядок разрешения споров и расторжения договора.
5. Права и обязанности сторон.
6. Кто оплачивает расходы по сделке (обычно это покупатель).
7. Форс-мажорные обстоятельства.
8. Неустойки и штрафные санкции для каждой стороны при неисполнении обязательств (например, срыве сроков фактической передачи квартиры или просрочке оплаты).

Договор купли продажи составляется в количестве экземпляров, равном численности участников сделки. Один экземпляр остается у продавца, другой – у покупателя, а третий передается в Росреестр.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

13532 Игорь Василенко

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

• Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
• В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
• Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником — сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

• В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
• Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
• Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
• Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
• Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
• Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
• Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Как составить договор купли-продажи квартиры в новостройке?

Заключение договора купли-продажи квартиры в новостройки может избавить покупателя от дополнительных рисков. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица.

Договор купли-продажи: законодательство

Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса ст.454 Главы 30. Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то его необходимо заключать с учетом требований 549 ст. ГК РФ.

В договоре купли-продажи новостройки участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать:

• юридическое лицо – застройщик, который сдал в эксплуатацию многоквартирный дом;
• физическое лицо – собственник квартиры в новостройке, который ранее приобрел ее у застройщика и решил продать по разным причинам: решил приобрести более просторное жилье или изначально покупал квартиру в инвестиционных целях.

Права и обязанности сторон

• продавец должен иметь права собственности на квартиру и передать ее в пригодном для проживания состоянии;
• покупатель обязан оплатить квартиру в полном объеме в обговоренные договором сроки.

Стоит обратить внимание, что если жилой дом еще не был принят в эксплуатацию, то заключить договор купли-продажи квартиры невозможно. В данном случае заключается договор долевого участия.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Отдельные требования предъявляются к предмету сделки. Она должна соответствовать таким условиям:

• предварительно прошла процедуру приемки госкомиссией;
• не должна являться объектом двойной продажи или переданной третьему лицу;
• должна отвечать требованиям клиента и заявленным застройщиком параметрам.

Покупка квартиры в новостройке имеет немало преимуществ и лишает покупателя некоторых рисков. Так, такую сделку не смогут признать недействительной из-за недееспособности продавца или его психического состояния. Также в квартире нет прописанных жильцов, что также облегчает покупку.

Основные проблемы могут возникнуть при покупке недвижимости на этапе строительства: застройщик может объявить себя банкротом и затянуть строительство объекта. Но именно в недостроенном доме можно рассчитывать на покупку квартиры по привлекательной цене.

Структура договора купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен включать следующие пункты:

1. Сведения о сторонах сделки: наименование застройщика, его юридический и фактический адрес, реквизиты (ИНН/КПП) и лицо, которое подписывает договор на основании доверенности или Устава компании, а также ФИО и паспортные данные покупателя.
2. Детальная характеристика объекта сделки купли-продажи: год постройки (ввода в эксплуатацию), этажность здания, этаж расположения квартиры, площадь (жилая и общая), наличие коммуникаций, тип отделки (например, под чистовую отделку), планировка квартиры (план в приложении). Отдельно указывается информация о госприемке здания и присвоенном недвижимости номере.
3. Цена сделки. Она должна быть фиксированной и не подлежать изменению при влиянии различных факторов. Это обезопасит покупателя от того, что продавец в самый неподходящий момент решит увеличить стоимость квартиры.
4. Срок передачи объекта, порядок оплаты (наличие аванса/условия о рассрочке платежа и пр.) и реквизиты банковского счета для перечисления денег застройщику.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон за неисполнение условий договора купли-продажи (пени и неустойки за просрочку в передаче объекта, при задержке с оплатой и пр.).
7. Порядок разрешения спорных ситуаций.
8. Подписи сторон.

Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит регистрации в Росреестре (данное требование отменили в 2013 году).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Список документов

Для заключения договора купли-продажи с юрлицом потребуются следующие документы:

• паспорт покупателя;
• регистрационные документы застройщика: свидетельство о госрегистрации юрлица, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, копия устава;
• разрешительная документация застройщика: документ, подтверждающий членство в СРО (аналог лицензии), допуски и разрешения на строительные работы, разрешение от администрации муниципалитета на возведение многоквартирного дома;
• документ, разрешающий использовать земельный участок под застройку;
• свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка под домом;
• акт о государственной приемке объекта;
• передаточный акт.

Планируете уволить пенсионера? Узнайте, можно ли уволить лицо пенсионного возраста по инициативе работодателя, прочитав нашу статью.

Образец заявления об увольнении по собственному желанию вы найдете здесь.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов:

1. Покупатель подбирает подходящий объект недвижимости. При этом ему необходимо учитывать репутацию застройщика, коли
2. чество завершенных проектов, наличие разрешительной документации у застройщика, район расположения новостройки, удаленность дома от транспортной развязки и инфраструктура в районе.
3. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о своем желании приобрести квартиру в доме. На основании него застройщик рассказывает о существенных условиях предстоящей сделки, предоставляет документы на эксплуатацию и акт госкомиссии.
4. Если дом еще не был сдан в эксплуатацию, то сторонами подписывается договор долевого участия. В ее рамках может потребоваться внесение задатка или залога, которые оформляются в виде дополнительного соглашения. Договором может быть предусмотрена выплата всей суммы за квартиру единовременно или рассрочка до сдачи квартиры в эксплуатацию. Величина первоначального взноса или аванса составляет 20-50% от стоимости объекта.
5. Строение проходит госкомиссию, по результатам которой выдается акт.
6. Покупатель и застройщик заключают договор купли-продажи. После чего остаток стоимости жилья вносится на счет продавца (но чаще деньги перечисляются после госрегистрации сделки).
7. В оговоренную дату представитель застройщика и покупатель производят осмотр помещения. В специальном смотровом листе покупатель делает отметки обо всех несоответствиях заявленному состоянию.
8. Застройщику отводится определенное время на устранение всех дефектов, после чего производится повторная приемка и подписывается акт приема-передачи квартиры.
9. Затем покупатель может обращаться в БТИ за техпаспортом на квартиру.
10. С установленным комплектом документов, включая договор купли-продажи, покупатель обращается в Росреестр для госрегистрации прав собственности. Данная процедура занимает до 7 дней и стоит 2000 р. (госпошлина за оказание услуги).
11. После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей права собственности, можно приступать к оформлению прописки в квартире через УМВД.

Для этого договор купли-продажи, а также подтверждающие оплату документы необходимо передать в ФНС.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры в новостройке имеет свои особенности. Одна из них состоит в том, что в качестве продавца выступает юрлицо-застройщик. Также к заключению такого договора стороны могут прийти только ввода объекта в эксплуатацию.